Ринок землі в Україні: відкриття ринку, поточний стан, прогноз розвитку

На правах реклами

22 липня відбулась чергова зустріч професійної спільноти учасників фінансового ринку The Banking 50.

Вперше після відкриття ринку землі публічно виступив та відповів на запитання Тарас Висоцький, перший заступник міністра аграрної політики та продовольства України.

Роз’яснення по новому законодавству для учасників фінансового ринку викликали небувалий великий інтерес і безліч питань.

Ринок землі. Поточний стан та прогноз розвитку до 2024 року.

В рік 30-ти річного ювілею незалежності нашої країни, 01 липня відкрився ринок землі сільськогосподарського призначення. Це без перебільшення епохальна подія, якій передували десятиліття палких публічних і не публічних суперечок, баталій і дискусій не тільки професіоналів ринку, а й широкої громадськості, і звичайно ж політиків всіх рівнів, які розігрували і розігрують земельне питання як один з ключових в своїх політичних і економічних програмах.

Мабуть, жодне інше питання, крім цілісності і незалежності України як держави, не обговорюється так гаряче і так довго за часом, як земельне питання. Тому що земля – це ресурс, який є один раз, другого разу, другого шансу вже не буде. І тому дуже важливо для держави в цілому, для кожного з нас як громадян отримати Закон про ринок землі в такій редакції, яка буде драйвером зростання нашої економіки і добробуту.

Отже, передаємо слово Тарасу Висоцькому, першому заступнику Міністра аграрної політики та продовольства України.

Тарас Висоцький – можливо, деякі мої відповіді розчарують. Аля я завжди кажу тільки правду.

Тарас Висоцький привітав аудиторію, пообіцяв говорити правду і тільки правду, і приступив до своєї доповіді. Ринок землі відкрився 01 липня і на сьогодні знаходиться в неактивному стані. З усього обсягу земельних ділянок, які до відкриття ринку землі перебували під мораторієм продажу, продано всього 1600 земельних паїв. Це приблизно 4 тисячі гектарів, що дуже небагато. Для прикладу, до відкриття ринку в середньому в місяць продавалося приблизно по 20 тисяч гектарів землі, яку де-факто можна було використовувати для потреб сільського господарства, але яка за своїм кадастровим кодуванням не підпадала під дію мораторію.

Зараз ринок землі залишається пасивним і цьому є логічне пояснення. Адже з 01 липня на ринок вийшли тільки фізичні особи. І важливо зазначити, згідно з нормами Закону про землю дані фізичні особи повинні бути виключно резидентами України, і купити можна не більше 100 гектар в одні руки. А до відкриття ринку купувати могли і юридичні особи на користь своїх власників – іноземців. У минулому були кейси з корпоративних покупок банків землі по 5-6 тисяч гектар.

В якійсь мірі зростання ринку підтримують кредитні програми на покупку землі, як мінімум 3 банки вже вивели на ринок цей продукт. Це не так масово, як існують кредитні програми для юридичних осіб, але цей ринок фінансування вже з'явився і з часом буде поетапно розвиватися.

Що стосується технічної готовності обслуговувати ринок землі, то вже близько 40% нотаріусів підключені до Земельного кадастру і готові проводити реєстрацію угод купівлі-продажу землі. Надалі ця частка буде тільки збільшуватися.

Зараз громадськість і засоби масової інформації продовжують активно обговорювати можливу покупку землі юридичними особами. Тарас Висоцький підкреслив, що норми Закону дозволяють юридичним особам вийти на ринок купівлі земель сільськогосподарського призначення тільки в 2024 року. При цьому, юридична особа – орендар має переважне право на передачу права оформлення договору оренди, що дозволяє провести за 1 день безрозривну операцію з купівлі землі фізичною особою – новим власником, з подальшим оформленням цього земельного паю в оренду цій юридичній особі.

Тарас Висоцький – зараз, незважаючи на всі обмеження, охочих купити землю в 2,5 рази більше, ніж бажаючих продати. І, судячи з усього, бажаючих продати свою землю швидко буде невелика кількість.

Важливим фактором, що впливає на зростання ринку, є апетит банківської системи до кредитування під заставу землі. В даний час цей апетит стримується нормами розрахунку кредитного ризику, затвердженими НБУ. Кабінет Міністрів веде дискусію з НБУ щодо перегляду ставки кредитного ризику. Згідно Постанови НБУ №351, розрахунковий коефіцієнт заставної вартості землі встановлений на рівні 0,35. Це означає, узагальнено, що під заставу землі умовною вартістю 1 тисяча гривень банки можуть видати фермеру кредит в розмірі 350 гривень, що дуже мало. Перегляд НБУ цього коефіцієнта в більшу сторону дозволить фермерам отримати в банках пропорційне більше фінансування під заставу своєї землі.

На сьогодні є розуміння, що знадобиться близько року, щоб НБУ прийняв рішення змінити цей розрахунковий коефіцієнт. Судячи з усього, банківський регулятор чекає, щоб ринок землі відбувся і почалось його стабільне зростання.

Тарас Висоцький – Кабінет міністрів вживає заходів щодо розвитку ринку землі більш активними темпами і в рамках своїх повноважень.

Минулого тижня Кабмін прийняв рішення, що фермери зможуть скористатися програмою державних портфельних гарантій для покупки землі. Фінансування буде надаватися на термін до 10 років, а гарантії держави дозволять знизити процентну ставку банку. Пільгові рішення будуть поширюватися тільки на малих і середніх фермерів, які вже працюють в агробізнесі та мають земельний банк не більше 500 гектарів. 10 років це не найбільший термін для ринку землі, але вже хороший крок вперед. Також, земля включена в інші програми Кабміну по компенсації вартості кредитів.

Тарас Висоцький – повноцінно ринок землі відкриється в 2024 році. Прийнятий Закон про землю в чинному вигляді – це великий суспільний консенсус, тому внесення будь-яких змін до чинної редакції Закону ми не очікуємо. Можливі технічні уточнення, але самі правила роботи мінятися не будуть.

Основний виступ Тараса Висоцького традиційно продовжився активною дискусією, тим більше на таку актуальну та злободенну тему, як ринок землі.

Першим взяв слово Євген Заіграєв, керівник Дирекції Бізнес-клієнтів Приватбанку – Про кредитування поки не говоримо, говоримо про транзакції. Досить багато співробітників різних компаній, клієнтів банку, виходять на цей ринок з бажанням купити землю. При цьому, у Фінансового моніторингу виникають питання про джерела походження цих коштів і сплати з них податків.

Тарас Висоцький дипломатично відповів на це питання мовчанням, даючи зрозуміти, що це питання не відноситься до компетенції його міністерства, і він чекає наступних запитань із залу.

Дискусію одразу продовжила Наталя Буткова-Вітвіцька, директор Департаменту ММСБ Ощадбанку – Різні банки трактують Закон про землю по-різному. Наприклад, чи можуть фізичні особи, які зареєстровані і ведуть діяльність як ФОП, отримати кредит на покупку землі, підтверджуючи своє джерело походження коштів у вигляді офіційних доходів ФОП і показуючи сплачені податки з цих доходів.

Тарас Висоцький прокоментував, що фізичні особи не можуть оформити землю на себе як ФОП. Вони можуть її оформити на себе тільки як фізичних осіб. При цьому, їх офіційні доходи від ведення діяльності як ФОП можуть виступати джерелом доходу для покупки землі для декларації фінансовому моніторингу.

Питання із залу продовжив задавати Сергій Водолазький, фінансовий директор CCloan – У нас в групі компаній є страхова компанія, на балансі якої оформлена земля. Найближчим часом страховий ринок очікує прийняття нового регуляторного закону, згідно з яким земля не буде враховуватися в розрахунку страхового резерву страхових компаній. Після прийняття такого закону виникне конфлікт законодавства, так як зараз згідно Закону про землю страхові компанії не можуть продати землю. Що робити в таких випадках. Які дії слід робити?

Тарас Висоцький роз'яснив це питання і розділив його на 2 складові. З одного боку, якщо мова йде про землю саме сільськогосподарського призначення – страхові компанії можуть її продавати до 2024 року тільки фізичним особам – резидентам України. Такі операції можливі, ринок відкритий. Що стосується земель не сільськогосподарського призначення, то їх оборот Закон про землю не обмежує, і страхові компанії можуть їх продавати будь-якому покупцеві на ринку. Необхідно це питання уважно відпрацювати на рівні самої страхової компанії і правильно структурувати блок продажів активів.

На питання-репліку із залу про те, коли фізичні особи нерезиденти, в тому числі громадяни Російської Федерації, зможуть отримати право на покупку землі, Тарас Висоцький відповів також коротко і лаконічно: на його думку, цього не станеться в найближчі десятки років.

Питання Юрія Дячука, СЕО Інвестиційної компанії INTELEVRAZ, стосувалось прогнозу ринку землі в грошах і гектарах, а також якості роботи державних реєстрів, є випадки, коли нотаріуси бачать в реєстрах невірну інформацію.

За словами Тараса Висоцького, стартові очікування були до 1 млн. гектар продажів в перший рік відкриття ринку землі, але вже зрозуміло, що продано буде максимум 200 тисяч гектар. При цьому, середня ціна 1 гектара в даний час складає 37 тис. гривень. Є і нижче, є і по 2-4 тис. доларів за гектар. Швидше за все, зростання ринку почнеться в 2024 році, коли на ринок вийдуть покупці – юридичні особи, а фізичні особи – резиденти України зможуть збільшити банк землі до 10 тисяч гектар в одних руках. Що стосується якості роботи державних реєстрів, то з 01 липня в реєстрі речових прав відкрита опція відображення оренди земельної ділянки, і орендарям рекомендується перевірити в реєстрі саму наявність і коректність інформації за своїми договорами оренди.

Дискусію підтримав і розвинув Сергій Чуйкін, керуючий Директор інвестиційно-банківського департаменту Concord Capital. Початковий прогноз Компанії за обсягом продажу землі був на рівні 40 тисяч гектар в місяць, але цей прогноз не виправдався. Земля може бути першокласним інвестиційним активом з прибутковістю 8-10% річних. У країні є великий інвестиційний ресурс, який може бути направлений на ринок землі. В даний час загальний депозитний портфель фізичних осіб в банківській системі становить близько 25 млрд. дол. США, з них 15 млрд. дол. США припадає на вклади в сумах понад 200 тис. гривень. Це той ресурс, який в значній мірі може і буде інвестовано в землю, адже земля – це першокласна альтернатива інвестиціям в такі інструменти як:

• Нерухомість. Нерухомістю потрібно управляти, це не пасивна інвестиція, вона вимагає матеріальних і тимчасових витрат, до того ж знижується дохідність від її володіння;
• Банківські депозити – прибутковість вже нижче інфляції, за валютними депозитами ставки наближаються до нуля, а в деяких банках вже і негативна прибутковість, потрібно доплачувати банкам за зберігання своєї валюти на рахунках;
• Фондовий ринок – з одного боку, його де-факто немає в Україні, а інвестиції в закордонні фондові ринки досить зарегульовані, обмежені Є-лімітом в 200 тис. євро на рік, і несуть певні ризики високої волатильності і втрати капіталу;
• І саме земля може бути першокласним інвестиційним інструментом, до того ж з високим потенціалом зростання капіталізації в майбутньому, у міру подальшого відкриття і розвитку ринку.

На думку Сергія, заборона на доступ іноземців на ринок землі є найбільшим обмежувачем його розвитку. Адже у іноземців як інвесторів апетит до прибутковості в середньому в 2 рази нижче, ніж у внутрішнього інвестора. І Закон про землю саме в чинній редакції, із забороною для іноземців – це результат лобі існуючих агрохолдингів, які не хочуть отримати нових конкурентів, хочуть утримати рівень цін на землю на максимально низькому для себе рівні. А це стримує подальший розвиток ринку і знижує вартість земельних паїв звичайних людей.

Наступне питання від учасників зустрічі полягало у можливості банків продавати землю як заставне майно. Тарас Висоцький прокоментував, що банки можуть брати землю в заставу без обмежень, при цьому не можуть самі вести на ній господарську діяльність, і протягом 2 років після прийняття землі на баланс повинні продати її як непрофільний актив. Перші такі угоди, з урахуванням необхідного часу на звернення стягнення, можуть відбутися не раніше 2024 року, коли ліквідність і розвиток ринку землі підтримають юридичні особи. Що стосується зміни цільового призначення землі, то банки не можуть змінювати її цільове призначення. А ось фізичні особи як раз мають таку можливість. Більш того, з 24 липня цього року це відбувається за спрощеною процедурою.

Тарас Висоцький, перший заступник міністра аграрної політики та продовольства України, Галина Жукова, перший Заступник Голови Правління КРЕДІ АГРІКОЛЬ БАНК, Олена Крік, співзасновник The Banking 50, Михайло Довбенко, Голова Правління Індустріалбанк

Анатолій Телявський, Голова правління Всеукраїнського об'єднання приватних виконавців ФАКТ, підняв питання про юридичну колізію, яка склалася в виконавчому провадженні – В даний час ускладнено звернення стягнення на землю через введення нового поняття "земельні аукціони". В силу цього тимчасово заблоковано проведення аукціонів СЕТАМ, так як поняття "земельний аукціон" відсутнє в законодавстві. А блокування механізмів примусової реалізації землі, в свою чергу, знижує і привабливість ринку землі.

На що Тарас Висоцький відповів, що вже на початку серпня будуть нові роз'яснення та порядок Мінюсту, що дозволить розморозити всі процеси звернення стягнення на землю та відновити проведення аукціонів СЕТАМ. Свій виступ Тарас Висоцький доповнив роз'ясненнями щодо оподаткування операцій з купівлі-продажу землі. При першому продажу землі ПДФО і Військовий збір дорівнюватимуть нулю, а наступні продажі підлягають оподаткуванню ПДФО 18% і Військовий збір 1,5% з позитивної дельти між ціною продажу зараз і ціною покупки землі раніше.

Наталя Буткова-Вітвіцька продовжила дискусію і підняла питання щодо можливих схем по консолідації банку землі в обхід чинного Закону. Загалом, це виглядає наступним чином: агрохолдинги викуповують землі на фізичних осіб і консолідують під своїм контролем значний земельний банк. Далі, після відкриття ринку землі для юридичних осіб в 2024 році, даний контроль де-факто буде легалізований через покупку землі своїми компаніями. Питання – як на даному етапі розвитку буде відслідковуватися подібне приховане фінансування ринку землі?

Тарас Висоцький прокоментував, що неухильно будуть відслідковуватися всі норми Закону про землю, в рамках їх формулювань. Всі покупці землі мають надати і підтвердити Фінансовому моніторингу джерела походження коштів і сплату податків з них, показати прозорість своїх доходів. У разі перевищення фактичного земельного банку в одних руках понад затверджені нормами Закону – 100 гектар до 2024 року і 10 тисяч гектар після 2024 року у однієї фізичної особи, Державний земельний кадастр має право в судовому порядку відчужувати і продавати такі понадлімітні земельні ділянки.

Зі свого боку, Наталя Буткова-Вітвіцька доповнила, що у Ощадбанку як ТОП-гравця на ринку ММСБ клієнтів великі плани по розвитку фінансування ринку землі, після його відкриття для юридичних осіб в 2024 році. При цьому, багато чого буде залежати від того, як фактично запрацює ринок землі в цей період часу 2021-2023 роки і в 2024 році після його розширення. Є ризик того, що земля залишиться мало ліквідною заставою, в тому числі завдяки різним тіньовими схемами консолідації земельних паїв.

Де-факто, основними покупцями на ринку землі будуть юридичні особи, і вони вже зараз планують свої цільові бюджети на 2024 рік. Щоб підтримати клієнтів з агробізнесу, допомогти їм правильно спланувати бюджет на покупку землі, Ощадбанк пропонує рамковий договір, в рамках якого клієнти вже зараз отримують фінансування не тільки оборотного капіталу, але і фінансування на придбання і модернізацію основних засобів, збільшуючи тим самим свої ліквідні активи до 2024 році. Це дозволить на той час погасити коротке фінансування і мати більший обсяг активів компанії як забезпечення для отримання кредиту на покупку землі.

До того ж, Ощадбанк є учасником державних програм компенсації ціни техніки і вартості кредитних ресурсів, що дозволяє клієнтам істотно знизити витрати на придбання нової техніки або обладнання.

Окремим напрямком підтримки клієнтів агробізнесу для Ощадбанку є консультації та юридична експертиза документарній бази, так як юридично правильне оформлення договорів оренди землі належним чином гарантує клієнту в майбутньому першочергове право викупу земельного паю.

При цьому, є і фактори, що стримують більш активне розвитку ринку землі:

• Значна роздробленість земельних паїв для покупців юридичних осіб (з 2024 року);
• Розрахунковий термін окупності інвестицій в покупку землі знаходиться на рівні мінімум 10 років, а з урахуванням банківських відсотків – і того більше;
• Коефіцієнт розрахунку можливої суми кредиту під заставу землі, встановлений НБУ, на сьогодні становить всього 0,35 (про це ми писали в статті вище);
• Обмежені можливості надання аграріями в заставу інших активів, таких як техніка та обладнання, так як у багатьох вони придбані в кредит або лізинг.

При цьому, Ощадбанк вже кілька років поспіль виділяє для себе агробізнес як ключовий сегмент ММСБ, є банком-лідером і партнером для агробізнесу, і планує зайняти лідерські позиції також і в сегменті фінансування ринку землі.

Підводячи підсумки цієї теми, учасники зустрічі і не помітили, як пролетів час, і дискусія перемістилась вже в кулуари, поєднуючи формат бурхливого обговорення з приємним і легким фуршетом за келихом вина або шампанського.

The Banking 50 – найбільше в Україні професійне співтовариство учасників фінансового ринку (Банки. Небанківський фінансовий сектор. Ринок капіталу.). Щомісяця проводяться події з найактуальніших для фінансового ринку темам, включаючи прямий діалог гравців ринку і регуляторів.

Всі матеріали зустрічі розміщені на нашому сайті www.thebanking50.com і Youtube каналі https://www.youtube.com/c/TheBanking50